Urbanisme au Maroc : permis de construire, refus, infractions et démolition
Un refus de permis de construire, un arrêt de chantier, un procès-verbal d’infraction ou une décision de démolition peuvent compromettre un projet immobilier tout entier. Le droit de l’urbanisme donne pourtant au propriétaire et au promoteur des garanties précises, dont certaines jouent automatiquement en leur faveur.
Le permis de construire : qui le délivre et dans quel délai ?
Aucune construction ne peut être entreprise sans permis de construire dans les périmètres concernés (article 40 de la loi n° 12-90 relative à l’urbanisme). Le permis est délivré par le président du conseil communal (article 41), lorsque le projet respecte les règles d’urbanisme et les documents d’aménagement (article 43).
Point essentiel : à défaut de réponse dans un délai de deux mois à compter du dépôt de la demande, le permis est réputé accordé (article 48). Le permis, exprès ou tacite, est périmé si les travaux de fondation ne commencent pas dans un an (article 49).
Contester un refus de permis
Le refus doit être motivé et fondé sur une règle d’urbanisme applicable. Il peut être contesté par un recours gracieux puis par un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, dans les soixante jours de sa notification. Le juge vérifie la réalité du motif invoqué au regard du plan d’aménagement et des règlements en vigueur.
Le permis d’habiter et le certificat de conformité
À l’achèvement des travaux, le bâtiment ne peut être utilisé qu’après l’obtention du permis d’habiter (habitation) ou du certificat de conformité (autres usages), délivrés après récolement (article 55). Ce document conditionne notamment la signature des ventes définitives en VEFA et l’établissement des titres fonciers individuels.
Les infractions : la loi 66-12
La loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d’urbanisme et de construction, publiée en 2016, a considérablement durci le régime : contrôleurs dotés de la qualité d’officier de police judiciaire, mise en demeure, arrêt immédiat des travaux, saisie des matériaux, procès-verbal transmis au parquet, amendes alourdies et, dans certains cas, peines d’emprisonnement. Elle organise aussi la démolition des constructions irrégulières et étend la responsabilité aux professionnels ayant participé à l’infraction.
Une répartition des compétences à maîtriser
- Le tribunal administratif contrôle la légalité des permis, des refus et des décisions administratives de démolition.
- Le tribunal pénal sanctionne les infractions constatées par procès-verbal.
- Les juridictions civiles connaissent des litiges entre particuliers (voisinage, vices de construction).
Face à un procès-verbal d’infraction, la réaction doit être rapide : vérifier la régularité du constat, envisager une régularisation lorsque la réglementation le permet, et contester les décisions disproportionnées.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si la commune ne répond pas à ma demande de permis ?
Le permis est réputé accordé à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du dépôt de la demande (article 48 de la loi 12-90).
Combien de temps un permis de construire est-il valable ?
Il est périmé si les travaux de fondation ne commencent pas dans un délai d’un an (article 49 de la loi 12-90).
Peut-on habiter un logement sans permis d’habiter ?
Non. Le permis d’habiter ou le certificat de conformité est obligatoire avant l’utilisation du bâtiment (article 55 de la loi 12-90).
Comment contester un refus de permis ?
Par un recours gracieux puis un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, dans les soixante jours de la notification du refus.
Textes de référence
- Loi n° 12-90 relative à l’urbanisme, articles 40, 41, 43, 48, 49 et 55
- Loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d’urbanisme et de construction (2016)
- Loi n° 41-90 instituant des tribunaux administratifs