VEFA au Maroc : acheter un logement sur plan en toute sécurité (loi 107-12)

Une vente encadrée à peine de nullité

La VEFA est la vente par laquelle le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé, l’acquéreur payant le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux (article 618-1 du DOC). Le contrat préliminaire doit être établi par acte authentique ou à date certaine, rédigé par un professionnel habilité, à peine de nullité (articles 618-2 et 618-3).

Le contrat de réservation : pas avant le permis de construire

Le contrat de réservation est nul s’il est signé avant l’obtention du permis de construire (article 618-3 ter). L’acquéreur peut se rétracter dans le délai d’un mois, le vendeur devant alors restituer l’intégralité des sommes dans les sept jours. La réservation dure six mois au plus, non renouvelables, et les fonds sont déposés sur un compte bancaire spécial, indisponible pendant le délai de rétractation.

Un paiement strictement échelonné

L’article 618-6 plafonne les versements de l’acquéreur :

• 5 % à la signature du contrat de réservation ;
• 5 % au contrat préliminaire (10 % en l’absence de réservation) ;
• 10 % au démarrage des travaux ;
• 60 % en trois tranches pendant la construction ;
• 20 % à la signature du contrat définitif et à la remise des clés.

Un promoteur qui exige davantage, plus tôt, se place hors du cadre légal.

Les garanties de l’acquéreur

• Après la signature du contrat préliminaire, le vendeur doit fournir une garantie d’achèvement des travaux ou une garantie de restitution des sommes versées (articles 618-3 bis et 618-9).
• Pour un terrain immatriculé, l’acquéreur peut demander une prénotation sur le titre foncier lorsque ses avances dépassent 50 % du prix (article 618-10).

Retard de livraison : pénalités et résolution

En cas de retard dans la construction, le vendeur doit une pénalité de 1 % par mois de retard, plafonnée à 10 % par an, exigible un mois après la réception d’une mise en demeure (article 618-12). Le même plafond s’applique aux retards de paiement de l’acquéreur.

Si le vendeur ne respecte pas le délai de livraison, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat et une indemnité de 20 % des sommes versées. Si une partie refuse de signer le contrat définitif dans les 60 jours d’une mise en demeure, l’autre peut demander la résolution ou un jugement valant vente.

Le contrat définitif et le transfert de propriété

Le contrat définitif n’est conclu qu’après l’attestation de l’architecte certifiant l’achèvement et la conformité, la délivrance du permis d’habiter ou du certificat de conformité, l’établissement des titres fonciers individuels pour les terrains immatriculés, et le paiement du solde (article 618-16). Pour un bien immatriculé, la propriété n’est transférée qu’à l’inscription du contrat définitif sur le titre foncier (article 618-20) : voir immatriculation foncière.

Questions fréquentes