Bail commercial au Maroc (loi 49-16) : droit au bail, renouvellement et indemnité d’éviction

Champ d’application et entrée en vigueur

Publiée au Bulletin officiel n° 6490 du 11 août 2016, la loi est entrée en vigueur le 11 février 2017. Elle s’applique aux baux en cours et aux procédures pendantes à cette date, et abroge le dahir de 1955 ainsi que l’article 112 du Code de commerce.

Elle couvre notamment les locaux du domaine privé de l’État, les locaux loués par des personnes publiques, les établissements d’enseignement, les cliniques et les laboratoires pharmaceutiques. En sont exclus, en particulier, les locaux des centres commerciaux sous une même enseigne, certains locaux affectés à des investissements publics industriels ou informatiques, et les baux emphytéotiques.

Un contrat écrit et un état des lieux

Le bail doit être écrit, avoir une date certaine et être signé par toutes les parties. Un état des lieux est dressé à l’entrée. Le loyer et les charges sont librement fixés ; à défaut de stipulation, une charge est présumée comprise dans le loyer. La révision du loyer relève, elle, d’un régime distinct (loi n° 07-03).

Le droit au renouvellement : le cœur du « droit au bail »

Le locataire acquiert le droit au renouvellement après deux années de jouissance consécutives. Cette condition de durée ne s’applique pas lorsqu’il a versé un pas-de-porte (sommes payées pour obtenir le droit au bail), qui doit être constaté dans le bail ou par un écrit séparé. Les sommes payées au bailleur pour des services de promotion ne constituent pas un pas-de-porte.

C’est ce droit au renouvellement qui donne sa valeur au « droit au bail » : un bailleur qui refuse le renouvellement sans motif légitime doit indemniser le locataire.

L’indemnité d’éviction : comment est-elle calculée ?

L’indemnité d’éviction répare le préjudice réel subi par le locataire. Elle comprend :

• la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée à partir des déclarations fiscales des quatre dernières années ;
• les dépenses d’aménagement et de réparation ;
• la perte des éléments du fonds ;
• les frais de changement de domiciliation.

Lorsqu’un pas-de-porte a été versé, l’indemnité ne peut être inférieure à son montant. Conseil pratique : des déclarations fiscales sous-évaluées se retournent contre le locataire au moment de chiffrer son éviction.

Les cas d’éviction sans indemnité

L’article 8 prive le locataire de toute indemnité notamment lorsque :

• il ne paie pas le loyer dans les 15 jours suivant la mise en demeure du bailleur ;
• il change l’activité exercée sans autorisation ;
• il sous-loue en violation du contrat ;
• il cesse son activité pendant plus de deux ans, entraînant la perte de la clientèle et de l’achalandage.

Démolition, reconstruction et droit de retour

Le bailleur peut récupérer le local pour le démolir et le reconstruire. Il doit alors verser une indemnité égale à trois années de loyer, et le locataire bénéficie d’un droit de retour dans les nouveaux locaux. Les travaux doivent commencer dans les deux mois suivant l’éviction ; à défaut, le bailleur doit l’indemnité d’éviction complète.

Impayés, abandon des lieux et procédure

• Si le bail contient une clause résolutoire et que le locataire cumule trois mois de loyers impayés après une mise en demeure, le bailleur peut obtenir son expulsion en référé, sans indemnité.
• En cas d’abandon des lieux et d’arrêt des paiements pendant plus de six mois, le président du tribunal peut constater la résiliation et autoriser la reprise du local.

À noter : depuis le nouveau Code de procédure civile (loi 58-25), le pourvoi en cassation est fermé pour les litiges de recouvrement des loyers, des charges et de révision du loyer, quel qu’en soit le montant (article 375).

Cession du droit au bail et extension d’activité

Le locataire peut céder son droit au bail, avec ou sans l’accord du bailleur. La cession doit toutefois lui être notifiée pour lui être opposable. Le bailleur dispose d’un droit de préemption, qu’il exerce en payant ou en consignant le prix convenu dans les 30 jours de la notification. Le locataire peut par ailleurs ajouter des activités connexes compatibles avec la destination et la sécurité de l’immeuble.

Questions fréquentes